Vorstellung «Von Graffenried Immobilien SICAV»

13.06.2024

Im Jahr 2020, mitten in der Corona-Pandemie, hat die Privatbank Von Graffenried AG den SICAV-Immobilienfonds lanciert. SICAV steht für «Société d’Investissement à Capital Variable», eine Investmentgesellschaft mit variablem Kapital. Dabei handelt es sich – ähnlich wie bei der Aktiengesellschaft – um eine juristische Person. Bei der SICAV sind jedoch Kapital und Anzahl Aktien nicht fix. Damit kann für das Wachstum über Kapitalerhöhungen regelmässig neues Eigenkapital gewonnen werden.

Sacheinlage als Start

Die Familie von Graffenried ermöglichte mittels einer Sacheinlage den erfolgreichen Start des Immobilienfonds. Bei einer Sacheinlage gibt eine private oder juristische Person ihre Immobilien in den Fonds und erhält anstelle von Kapital entsprechende Anteilsscheine. Mit diesem Vorgehen kann die Person oder das Unternehmen indirekt in Immobilien investiert bleiben, ohne die entsprechenden Risiken und Aufwände allein tragen zu müssen.

Das eingebrachte Objekt an der Bondelistrasse 50-54 in Wabern wurde in den letzten Jahren totalsaniert. Die 96 Wohnungen überzeugen neben dem hohen Ausbaustandard durch die bestens erschlossene Lage und die Weitsicht ins Grüne. Zudem wurden die Liegenschaften mit einer PV-Anlage bestückt. Der gewonnene Strom wird über einen Zusammenschluss zum Eigenverbrauch (ZEV) direkt in den Gebäuden verwendet.

Know-how innerhalb der Gruppe

Nach erfolgreicher Lancierung konnte das Gefäss in den letzten vier Jahren auf mittlerweile 20 Liegenschaften mit total rund CHF 250 Mio. Verkehrswert anwachsen (Stand April 2024). Die mehr als 600 Wohnungen werden zurzeit alle von der Von Graffenried AG Liegenschaften bewirtschaftet, teilweise mit lokaler Unterstützung einer Drittfirma für die Freiburger Objekte. Die übergreifende Bewirtschaftung innerhalb der Gruppe ermöglicht es uns, die Objekte sehr nahe zu begleiten und ein effizientes Asset- und Portfoliomanagement zu betreiben.

Neben der Bewirtschaftung greifen wir auch regelmässig auf das Know-how der übrigen Gruppengesellschaften zurück. Von Graffenried Recht unterstützt uns bei Ankäufen und bei baujuristischen Fragestellungen, die Von Graffenried Bissig Architekten AG steht uns bei bautechnischen Aufgaben zur Seite und die Von Graffenried AG Treuhand hilft bei AHV-Abrechnungen oder Mehrwertsteuerthemen.

Regionaler Fokus als USP

Bei der Akquisition von Liegenschaften und Projekten achten wir bewusst auf die Lage- und Objektqualitäten. Der geografische Fokus liegt auf dem Espace Mittelland mit den Ballungszentren Bern, Freiburg, Solothurn, Thun und Neuenburg. Zurzeit liegt der grösste Teil der Bestandsimmobilien in den Regionen Bern und Freiburg (vgl. Grafik).

Der Immobilienfonds besteht heute fast ausschliesslich aus reinen Wohngebäuden. Grundsätzlich wäre es möglich, in alle Nutzungsarten zu investieren. In den vergangenen Jahren waren jedoch die Risiken bei Wohnliegenschaften deutlich niedriger als bei Gewerbe- und Büroobjekten. Dementsprechend sind auch die Renditen ein wenig tiefer als bei risikoreicheren Objekten. Dennoch konnte die Ausschüttung des Von Graffenried Immobilien SICAV von CHF 1.35 pro Anteil im Jahr 2021 auf CHF 1.80 pro Anteil im Jahr 2023 gesteigert werden. Da der Immobilienfonds besteuert wird, fallen für die Anlegerschaft in der Regel weder Vermögenssteuern auf den Anteilsscheinen noch Einkommenssteuern auf den Ausschüttungen an.

Immobilienentwicklung

Im Sommer 2023 hat die FINMA dem Fonds eine Ausnahmebewilligung erteilt, mit der bis zu 10 % des Fondsvolumens in Grundstücke ohne baubewilligte Projekte investiert werden können. Damit besteht die Möglichkeit, Bauland zu akquirieren und darauf Projekte zu entwickeln und zu realisieren.

Im Moment sind Entwicklungsprojekte in Ittigen und Freiburg in Planung. An beiden Standorten befinden wir uns in der frühen Projektierungsphase und in engem Austausch mit den Bewilligungsbehörden. Beide Projekte werden die Realisierung von jeweils rund 30 bis 35 Wohnungen an guter Lage ermöglichen. Dabei setzen wir auf einen breiten Wohnungsmix mit Qualitäten entsprechend den örtlichen Gegebenheiten.

Bereits weiter fortgeschritten ist unser Bauprojekt in Bellach. Direkt angrenzend an die Stadt Solothurn entsteht ein siebenstöckiger Wohnturm mit 35 Wohnungen, Kita und Coiffeur. Das Gebäude wird Minergie-Eco zertifiziert und kann voraussichtlich im Frühling 2025 bezogen werden. Die altersgerechten 2,5- und 3,5-Zimmer-Wohnungen entstehen in unmittelbarer Nachbarschaft zum sich ebenfalls im Bau befindenden Alters- und Pflegezentrum Hofgarten. Dadurch können durch die Mieterschaft auch Dienstleistungen wie Wäscheservice, Mahlzeitendienst etc. bezogen werden.

Wenn Sie weitere Informationen über den Von Graffenried Immobilien SICAV erhalten möchten, gelangen Sie mit folgendem QR-Code auf die Website des Immobilienfonds. Darauf sind unter anderem die einzelnen Liegenschaften und die letzten Jahresberichte abrufbar.

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Der Inhalt dieses Beitrags stellt auf keinen Fall eine Aufforderung, ein Angebot oder eine Empfehlung für den Kauf oder Verkauf von Fondsanteilen oder für eine wie auch immer geartete Transaktion im Zusammenhang mit dem in diesem Beitrag erwähnten Finanzinstrument dar. Die Angaben stellen weder Entscheidungshilfen für wirtschaftliche, finanzielle, rechtliche, aufsichtsrechtliche, steuerliche, buchhalterische oder andere Fragen dar, noch dürfen allein aufgrund dieser Angaben Anlage- oder sonstige Entscheidungen gefällt werden. Potenziellen Investoren wird empfohlen, sich von Fachpersonen zu den wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Folgen einer etwaigen Investition beraten zu lassen, bevor sie Anlageentscheidungen treffen.

Der Emissionsprospekt, der Verkaufsprospekt inkl. Fondsvertrag, der vereinfachte Prospekt bzw. das Basisinformationsblatt sowie die Jahresberichte können bei der Fondsleitung (Solutions & Funds) und beim Asset Manager (Privatbank Von Graffenried AG) bezogen werden.

Luca Degiorgi
luca.degiorgi@graffenried-bank.ch
 

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