Neue Regeln für die Haftung von Baumängeln

Verschiedene parlamentarische Vorstösse haben die Überprüfung und Anpassung der heutigen Regeln für die Haftung von Baumängeln verlangt. Kritisiert wurden vor allem drei Bereiche.

Erstens wurden die geltenden Regeln zur Rüge von Baumängeln als problematisch erachtet. Baumängel müssen grundsätzlich sofort, d. h. innert weniger Tage, gerügt werden, ansonsten die entsprechenden Mängelrechte verwirken und nicht mehr geltend gemacht werden können. Kritisiert wurden einerseits die kurze Rügefrist und andererseits die Folge ihrer Missachtung, d. h. die sogenannte Verwirkung. 

Ein zweiter Problemkreis betrifft die weit verbreiteten Vertragsklauseln über die Wegbedingung der Mängelhaftung von Verkäufern oder Generalunternehmen unter gleichzeitiger Abtretung der Mängelrechte gegenüber Subunternehmen. Solche Klauseln sind häufig unklar und ihre rechtliche Verbindlichkeit ist nicht immer gegeben. 

Als Drittes wurden schliesslich die Anforderungen an eine Ersatzsicherheit (z. B. Bankgarantie) zur Abwendung der Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts kritisch betrachtet. Die bisherige bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach die Ersatzsicherheit die Verzugszinsen für unbeschränkte Zeit decken muss, führte in der Praxis dazu, dass Bauherren ein Bauhandwerkerpfandrecht oft nicht durch Leistung einer Ersatzsicherheit abwenden oder ablösen konnten.

Gesetzgeberische Änderungen

Am 20. Dezember 2024 hat nun die Bundesversammlung eine Änderung des Obligationenrechts und Zivilgesetzbuches verabschiedet, mit der die skizzierten Probleme gelöst werden sollen und die Position der Bauherrschaft verbessert werden soll:

• Neu sieht das Gesetz eine 60-tägige Mängelrügefrist vor. Diese gilt für den Kauf eines Grundstücks (z. B. Haus oder Eigentumswohnung), für Arbeiten an einem Grundstück und an einem unbeweglichen Werk und für Werke oder Kaufsachen, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert werden (z. B. Einbau einer Normküche in eine Wohnung oder in ein Haus) sowie für Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist. Diese 60-tägige Mängelrügefrist ist teilzwingend und kann nicht durch Parteivereinbarung verkürzt werden.
   
• Die fünfjährige Verjährungsfrist für Ansprüche bei Mängeln an Grundstücken und unbeweglichen Werken bleibt unverändert (ursprünglich war eine Frist von 10 Jahren vorgesehen). Neu ist diese Frist ebenfalls teilzwingend und kann nicht zulasten der Käuferschaft oder des Werkbestellers abgeändert werden. Beim Grundstückskauf läuft die Frist ab Erwerb des Eigentums und beim Werkvertrag ab Abnahme.
   
• Eine Neuregelung hat auch das Nachbesserungsrecht erfahren. Gemäss Art. 368 Abs. 2^bis des revidierten Obligationenrechts kann künftig bei Bauten nicht mehr vereinbart werden, dass der Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung eingeschränkt oder ausgeschlossen wird. Dies gilt unabhängig davon, welchem Zweck die Baute dient. Betroffen sind somit private und kommerzielle Liegenschaften, d.h. die private Eigentumswohnung wie auch eine Renditeliegenschaft mit Büros und Geschäften. 
   
• Im Weiteren hat der Käufer eines Grundstücks mit einer Baute, die noch zu errichten ist (sogenannter Kauf ab Plan) oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet worden ist, von Gesetzes wegen einen Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung; auch dieser Anspruch kann nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
   
• Schliesslich dürfte künftig das Stellen einer Ersatzsicherheit zwecks Abwendung oder Ablösung eines Bauhandwerkerpfandrechts einfacher werden. Die Sicherheit wird neu als hinreichend erachtet, wenn diese die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszinsen für die Dauer von 10 Jahren abdeckt.

Gegen die Teilrevision des Obligationenrechts, die am 9. Januar 2025 im Bundesblatt publiziert worden ist, wurde kein Referendum ergriffen und der Bundesrat muss über das Inkrafttreten entscheiden. Voraussichtlicher Zeitpunkt für das Inkrafttreten dürfte der 1. Januar 2026 sein.

Christoph Zubler
christoph.zubler@graffenried-recht.ch